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    凯德近200亿买下上海星外滩 外资在内地又活跃起来了

    风水轮流转,外资又成为内地商办物业的主流买家。

    上海星外滩的最终买家尘埃落定,凯德集团成为“上海最高双子楼”的最新买家。

    早前界面新闻曾报道,凯德将接手上港集团挂牌出售的上海星外滩项目。

    11月13日,凯德集团于在官网宣布,由旗下来福士中国投资伙伴III同新加坡投资公司(GIC),以127.86亿元挂牌价竞得上港集团挂牌出售的上海星外滩开发建设有限公司100%股权,加上项目的贷款及债权,凯德以近200亿元的代价,成为这一物业的新买家。

    这一交易价格,也创下外资在内地投资物业购买价格的新纪录,同时也成为凯德自1994年进入中国市场以来,单体收购交易的最高价。

    凯德表示,未来星外滩将建设成为凯德旗下综合体来福士项目,这也是上海第3个、全国第10个来福士项目。随着此番买入,凯德在中国内地市场的投资额达到2000亿元人民币。

    凯德集团相关负责人透露,星外滩中的办公楼部分会在2019年下半年完成,商场预计在2020年开业。

    过去2年,星外滩的股权交易颇为频繁。早前曾持有星外滩50%股权的中国金茂挂牌出售过持有股权,但随后又变为“潜在买家”。经过股权梳理后,金茂在去年底正式将手中的50%股权,以59.98亿元价格出售给上港集团。

    不到一年,上港集团又以“优化资源配置”为由,将该项目以127.86亿元挂牌出让。仅以正式摘牌价计算,买与卖之间,上港不到一年内便轻松赚得近8亿元的利润,算得上是一笔划算的交易。

    这一金额也几乎追平2016年,李嘉诚以200亿元出售的上海浦东世纪汇广场的价格。值得注意的是,世纪汇和星外滩最终交易的买方身份,似乎也标志着国内大宗物业交易市场上买家身份的变化。

    彼时中国人寿以内地第一大宗交易高价拿下世纪汇广场时,正是内资在大宗交易市场最为积极的时刻。时隔2年,以凯德为代表的外资在内地大宗物业交易市场上,又重新活跃起来。

    “截至目前,今年上海已经完成大宗交易量995.4亿元,其中外资买家交易量达到556亿元,占比达到56%,而去年全年外资占比是28.58%。”CBRE世邦魏理仕投资及资本市场大中华区董事总经理李凌透露。世邦魏理仕正是此番促成凯德买下星外滩的咨询机构。

    李凌还表示,尽管今年境内外资金环境复杂,但中国内地大宗市场依旧是资本青睐的对象:“去年上海区的总交易量是1190亿元,按照目前已经成交及潜在成交的数据来看,到年末总成交量大概率将与去年持平,甚至超过去年。”

    今年内资受到去杠杆政策的影响,投资策略变得谨慎,市场疲软,而外资则重新回到这一市场当中。李凌认为,从中长期来看,外资对国内一线核心市场的潜在投资回报率还是颇为看好,只是前两年面对内资的大举买入无力抗衡。今年内资乏力,少了对手的外资投资者认为现在正是重新配置良性资产的时机。

    这似乎也解释了凯德今年在内地市场大举调整资产的举措。今年年初,凯德以83亿元的价格,一口气将20个项目转让给万科,这是凯德进入中国市场24年来,第一次如此大规模出售持有的国内资产,彼时一度引发“看衰市场”的争议。

    但随后数月后,凯德又签署了中新(宁波)智造产业园战略合作协议,还收购了重庆两江春城项目,并陆续拍得广州增城、科技城地块,在内地市场投资颇为积极。

    凯德在当时出售资产予万科的公告中便称,出售项目所获得资金,将继续在中国投资优质物业。有业内人士分析,凯德出售的20个项目中,除部分位于北京、重庆、杭州外,都位于三四线城市,其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市,对其而言并非优质资产。

    抛售“累赘”后手持大量资金的凯德,则有了充分的转圜余地,在一年内迅速回到热点市场,并重仓一、二线城市。

    仅今年内,凯德在内地物业投资总额就超过281.35亿元。买入星外滩后,凯德在中国41座城市管理的项目超过180个,总开发规模约2200万平方米,仅在上海的总规划体量就达到130万平方米,是在上海持有最多商办体量的外资企业。这也体现出凯德对内地核心城市投资物业前景的继续看好。

     

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